今年房地产调控面临多方挑战 低档商品房价或下调

    由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社主办的2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会昨日在京举行，《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚代表项目组发言，表示2011年房地产调控面临多方挑战，更严厉调控政策或将被迫出台，年内商品房价可能进入相持态势，房价走势出现分化格局。同时，蓝皮书建议，目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。

房价年内可能分化

关键词：更严厉政策出台 低档商品房价或下调

    在分析2011年房地产市场走势时，尚教蔚表示，房地产市场中潜在的投机性、投资性需求旺盛，但消费性需求动能积聚不足。巨额社会闲置资本仍存在进入房地产市场的强烈冲动；负实际利率也将促使传统的银行储蓄资产向楼市转移；人民币升值预期短期难以改变，外资对国内房地产市场的套利需求强烈。

    因此，她预计更严厉的调控政策在2011年被迫出台，调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控政策重点。而这将严重影响持有多套住房的既得利益群体，增加政策出台的实施难度，导致调控政策实施出现反复。

    同时，尚教蔚表示，2011年商品房供给增幅可能趋缓。根据2011年“十二五”国家保障性住房建设目标，必将带来中大户型住房供给和供给预期趋紧；而各类保障性住房陆续入市，将加大低档住房供给力度。因此，商品房价很可能在年内进入相持态势，纳入保障性住房统计的平均房价可能呈下调趋势。她表示，中商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。

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房源仍将升值

    对于房价分化论，本市地产业内人士并不完全认同。合富辉煌北方区总经理岑小春表示，天津开发商对价格预期趋于理性，中房价因城市或自然资源的优势稳步上升确有可能。“通货膨胀因素下，物价上涨是必然趋势，而占据地段﹑景观等资源的房产肯定会进一步升值。”同时，其他开发企业负责人也表示，高端住宅的性尽管会支撑房价上升，但下半年加速上涨的可能性微乎其微，价格稳步上扬的几率更高。

    另一方面，岑小春对于年内降价说法并不认可：“大批保障住房上市会拉低成交均价，但本市商品房市场价格并不会轻易下跌，通货膨胀背景下不动产价值往往会更稳定。而且因为目前限购限贷而受到抑制的刚性需求在未来肯定会释放，进一步加推成交量的增长。”

“十二五”期间推广房产税

关键词：改革土地财政 整合现有房产税费制度 持有型房产税

    在谈到“十二五”及未来十年房地产市场展望时，蓝皮书建议在“十二五”期间改革土地财政，完善房地产税费。蓝皮书表示，土地财政一方面助推了地价、房价，另一方面也易使地方政府产生急功近利的短期行为，因此建议在“十二五”期间改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制，探索稳定地方财税收入的可行途径，如房产税。同时，尚教蔚指出，现行房地产税费制度中开发过程和交易环节租、税、费混杂交叉，税负偏重。需要整合和规范各环节房地产税费，完善房地产税费制度。

    后，蓝皮书还建议，目前上海、重庆的房产税试点在 “十二五”期间应加快向全国推广，并改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，将房产持有税放在整体税制改革的大框架下统筹规划。此外，征收房产税还需要明确一些基本原则。，房产税的征收宜从量从价综合征收，作为收入调节的重要手段。二，需要对免征或起征点加以论证，各地情况不一，需要有所体现。三，需要考虑税收的使用。

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征收细则更应“一刀切”

    针对“十二五”期间全面推行房产税，业内人士认为，房产税的推行不能单独论之，而应与近期推行的一系列新政综合考虑其影响。凯德置地华北地区总经理韩维认为，目前重庆﹑上海等试点城市已开始尝试房产税，但执行效果并不明显。例如，重庆规定针对豪宅征收房产税，但对于豪宅的界定标准却仍很暧昧，这令该政策效果难以显现。韩维认为，房产税的征收应先明确相应标准，并应在各地执行细则方面采取“一刀切”方式，这样才能避免眼下频频出现的边缘消费现象，反而炒热了个别政策限定暧昧的产品。同时，韩维表示，目前房产税多是以房屋价格、面积、套数等因素为衡量标准，但他认为，征收标准更应参考该房源是否存在营利目的，比如出租等，而对用于营利的房源，征税标准也应参考其经营收益。

银监会否认提升套房贷付比例

    针对部分媒体报道套房贷付款比例可能提升至五成，银监会有关负责人5日向记者否认了该说法。

    银监会负责人强调，目前贷款购买套房付款比例不低于三成，贷款购买二套房付款比例不低于六成、贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求没有改变。

    银监会表示，将继续督促银行业金融机构坚决贯彻党中央、国务院房地产宏观调控政策，有效防范房地产信贷风险。

记者专访蓝皮书副主编李恩平 推行房产税需取决多方因素

    新报记者在论坛结束后采访了中国社科院城市发展与环境研究教授、《房地产蓝皮书》副主编李恩平，他市民为关注的房价分化及房产税推广问题，对蓝皮书相关内容进行了解读。

    李恩平表示，房价分化不能一概而论，准确地说，应该是大面积住宅下半年存在价格上涨压力，中低档商品房则有降价可能。一方面，土地供应结构调整侧重于保障房建设，压缩了商品房的土地供给空间，增加了大户型高端住宅的价格上涨压力。同时，国家宏观调控政策力度越来越大，调控目的和手段也都直指高端大户型住宅，这也将促使中低档房供应量加大，但“十二五”和“十三五”期间我国城市新增家庭居住需求却会呈下降趋势，中低档房价也因此很可能有所下降。另一方面，李恩平认为，未来5年中，国内仍将面临通胀压力﹑闲置资本过剩，以及实际利率为负促使人民币升值预期强烈等客观条件，这些因素反映在资本市场上则将形成巨大的投资﹑投机潜在需求。在这种市场环境下，房必然面临价格上涨压力。

    对于在全国推行房产税的问题，他表示这还将取决于目前的试点运行情况。他说：“房产税能否如期而至要取决于市场﹑开发商和政府三方面的接受程度和磨合情况。上海现在执行的并非房地产持有税，其针对新购买房屋的征收实际上更应定位于增量房产税，仍属于流转税或交易税的一种。”李恩平认为，重庆的房产税试点更具有示范意义，但其针对豪宅产品的征收范围又太小，“要推广到全国，必须在适合的政策内容基础上，面向包括普通住宅在内的全部地产市场产品，才能得出客观﹑全面﹑准确的市场需求和接受状况等结论。”因此，蓝皮书中“十二五”期间全面推行房产税的预期，还要取决于以上各方面综合作用。