2011房地产蓝皮书发布 房产税抑房价为何难奏效

    5月5日，中国社科院发布的2011年房地产蓝皮书建议，目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。然而，上海、重庆正式推出房产税试点，到已经超过100天，两市的房价成交量环比大幅度萎缩，但是房价却没有根本性的下降。那么，为何被百姓寄予厚望的房产税推出之后，没不能达到令人满意的效果？房产税的功效究竟有多大呢？

房产税过于温和是房价不降的主因

    近有媒体报道：上海房产税试点百日后，三个月收到20笔税款，所收税款尚不及一套房。而重庆市地税局称：截至4月28日，重庆已征收房产税79万人民币。从以上数据看，房产税款收缴上来的金额少得可怜，根本没有起到在房产保有环节上税赋调节的作用。 所以房产税试点能起到的作用是使房产成交量萎缩，观望气氛浓郁，房价出现僵持状态。

    从当初两市发布的房产税征收的具体方案来看，我们的房产税过于温和。，放过了大部分的自住需求：上海人均60平方米以下不征收，而且不考虑之前的存量房；重庆超过均价2倍以上的新房才收取房产税，也对独栋核实存量。二，实际房产税的税费负担比人们预想当中要轻得多。由此看出，两市的决策者并不希望房价泡沫过快破灭，而使楼市出现硬着陆。

社科院为何对房产税寄予厚望？

    这次社科院出版的《房地产蓝皮书》呼吁：建议全面开征房产持有环节税收，通过征收房产持有税，引导合理住房消费，抑制财产和收入分配差扩大，推动地方从土地财政转向税收财政，改变地方政府推高地价助推房价的链条。在社会院看来，开征房产税的好处如此之多，不可以“引导”，而且可以“抑制”；既能“推动”，还能“改变”，以至于再不全面开征，似乎有点说不过去，甚至贻误政策良机了。

    事实上，在国外许多国家，房产税制度不是地方政府获得公共财政的重要手段，也是防止房地产市场出现恶意抄作的有效杠杆；更是通过房产税的征收，解决中低收入群体住房需求，调节社会贫富差过大的利器。上世纪70年代，国际上房产税占地方政府收入平均比重超过20%，近年来虽然有所下降，但是平均比重仍在10%以上。可以肯定，房产税是许多国家地方财政收入的重要来源。国外征收房产税的税率一般在1%-10%之间，且征税对象大多是自有住房者。所以社科院对房产税的全面辅开起到的效果是信心满满。

    不过，如果按上海、重庆两地如此温和的房产税征收办法，上海对拥有大量存量房的投资者根本不征房产税，重庆对高端投资客征收房产税，恐怕即使全面开征房产税，也起不到人们所预期的效果，更无法在短期内让地方政府摆脱土地财政的依赖，而转向税收财政。有在当前房产税的基础上，把税收范围扩大（增加投资者在持有环节上的成本）、税率上调（建议采取税率累进制）、对拥有一套自住型住房者免税，这样才能起到如社科院所说的那些效果。不过，即使如此，中短期内房产税难以根本取代土地财政。

    从长远来看，地方政府的地方财政不能长期依赖土地出让金收入，这并非长久之计。正如财政部财科科学研究所所长贾康所说：“中国市场经济走到，不正面考虑建立财产税制度是没有出路的。财产税制度个选项是不动产保有的房产税。”所以通过房产税的全面辅开，解决地方政府对土地财政的依赖问题，才能真正的把房价降下来。现在土地出让金加上各种税费已经占到了商品房总价的40-50%，我们必须把土地出让金降下来，把各种房产交易环节的税费也减下去，把减下去的这一块，移到住房的保有环节上去征收。唯有这样中国的房价才能回归真正合理的价格轨道上去。

    房产税作为房地产调控的重要的税种，其作为不容忽视。但目前来看，房产税由于开征时间较短、征税范围和税率过轻等原因，在短期内无法取代土地出让金成为地方政府的重要收入来源。同样，没有起到加重投资者在住房保有环节上的成本，更谈不上调节社会贫富差的作用。所以，我建议在房产税全面辅开时，要对症下药，大幅提高投资炒房者的房产持有成本，这样才能起到真正调控房价和增加地方政府摆脱对土地过度依赖的作用。