国内房产市场变数解析

　    回顾我国十多年房地产市场发展及相关政策制定与执行，可以看到，一些政策制定缺乏科学性，一些政策可行性不大，一些政策执行非常困难，其中一个主要原因是，不少政策制定缺乏科学依据，而缺乏科学依据中突出的是缺乏准确可靠的基本数据当前，我国房地产市场发展至少有九大基本数据在来源、统计和发布上均存在比较严重问题。

　　居民收入情况:这是衡量合理房价的重要前提。居民真实收入搞不准确，合理房价水平无法衡量。当前中国居民的真实收入情况，从公开统计数据看，有国家统计局的官方数据，有社会机构的调查研究数据。官方数据又有不同口径的多套数据，数据之间差异甚大；社会调研数据与国家统计数据差异更是巨大。

　　国家统计数据：

　　数据1：全国城镇职工人均工资收入水平数据。统计对象为城镇单位业人员，2011年共有1.4亿多人。2011年全国城镇单位业人员年平均工资为41799元，月均3483元，户均(按当年户均人口2.89人计算，其中业人口1. 48人)61862元/年。

　　数据2：全国城镇家庭收入数据。统计对象为城镇家庭基本情况抽样调查数据，2011年全国抽样调查65655个家庭。城镇居民人均年收23979元，可支配收入为21810元/年，可支配收入占年收入的近91%；家庭(户均人口也按2.89人)可支配收入为63031元/年。

　　数据3：全国城镇私营单位业人员平均工资数据。统计对象为城镇私营企业人员，2011年共有6912万人。2011年全国城镇私营单位业人员年平均工资为24556元/年，月均2046元/月，户均(仍按户均业人口1. 48人计算)36343元/年。

　　数据4：据人力资源和社会保障部统计，2011年，中国外出农民工大约1.6亿多人，平均月工资收入为2049元。

　　以上4个数据，数据1与数据2接近，数据4与数据3基本相同，但数据3、4是数据1、2的近60%。

　　社会研究数据：

　　数据1：如前所述，城镇从业人员的工资收入统计的前3项数据，其统计对象涉及城镇单位业人员和私营企业职工，共2.1亿人，而2011年城镇业人员共计3.59亿万人(包括1.6亿多的农民工)，余下1.5亿人未纳入工资收入统计之中。而这1.5亿人绝大多数为民营单位和个体户从业人员，其工资水平和家庭收入状况大致与城镇私营单位从业人员基本一样。以此推论，全国城镇单位职工1.4亿人，占全国城镇业人员的近40%；全国城镇私营单位业人员6912万人和未进行工资统计的类似私营单位的个体私营业人员1.5亿人，共约2.2亿人，占全国城镇业人员的60%多；二者加权平均，2011年全国城镇家庭年均收入大约为4.7万元/年，家庭年可支配收入约为4.23万元/年。这一数据为统计局数据的约68%，少了约32%。

　　数据2：中国改革基金会国民经济研究所组织进行的隐性收入与国民收入分配两次大型调查结果指出，居民真实收入除公开统计的数据之外，还有一大块是未在统计之中的隐形收入和灰色收入，其总额大约为接近统计上居民总收入的90%。该项调查指出，2008年全国城镇人均可支配收入国家统计数据为16885元/年，加上隐形和灰色收入后推算的人均可支配收入为32154元/年，后者是前者的1.9倍。由此进一步推算，城镇家庭年收入数据也要增加90%。但是，该项调查进一步明确指出，数额巨大的灰色和隐形收入，与多数城镇居民无关，其60%以上份额为占城镇10%人口的高收入组人群所有，80%以上份额为占城镇20%人口的高收入组人群高所有。占60%家庭人口的中等收入、中下收入、低等收入和低收入四组人群与灰色收入和隐形收入无关，其调查的收入状况与国家统计数据基本一致。面对这一重大而严肃的实际问题，统计局至今未进行正式回答，而社会普遍认同前述关于隐性收入的基本判断。

　　居民住房拥有量:这是衡量住房真实市场需要的前提。居民真实住房拥有量，是现有住宅真实存量，这一数据不准确，住房市场真实需求无法判断。这方面数据也出现国家统计局的多个口径数据和社会调查数据之间的重大差异。

　　国家统计数据：

　　数据1：年度数据，2010年我国城镇和乡村居民人均住房建筑面积为31.6和34.1平方米，2011年为32.7和36.2平方米。

　　数据2：全国人口普查数据，2010年我国城市、镇和乡村人均住房面积分别为29.15、32.03和31.73平方米。综合来看，同是2010年数据，数据1大于数据2。

　　数据3：据2012统计年鉴，2000年至2010年，全国城镇新建住宅72.7亿平方米。

　　数据4：据全国人口普查数据中的家庭住房情况数据，全国城镇建成住房中的43%为2000年及以后建成的住房。据统计年鉴，2010年全国城镇住房存量总量为211.65亿平方米。由此推算，2000年至2010年全国城镇建成住房总量为91亿平方米。数据4比数据3的72.7亿平方米多了25%。

　　数据5：据统计年鉴数据，2010年我国城镇人均住房面积为31.6平方米，若按全国城镇人口为6.66亿人计算，2010年我国城镇住房拥有量达210亿平方米。

　　社会研究数据：

　　数据1：据北京大学《中国民生发展报告2012》，2011年全国家庭户均住房面积为116.4平方米，人均面积36平方米。这一数据明显高于统计局的两组数据。

　　数据2：据国务院发展研究的研究报告，国家统计局关于城镇人均住房面积31.6平方米的数据，更可能是对应的是4.6亿人的城镇非农户籍人口，而不是6.66亿人的常住人口。若按常住人口计算，人均住房面积有27.9平方米。由于人口对象相差2亿左右，城镇现有住房实际存量数据会出现巨大出入。2010年我国城镇住房存量在147亿至186亿平方米之间，变动幅度达40亿平方米。

　　数据3：全国城镇住房空置率。据2010年某一媒体报道，国家电力部门查出“中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套”，这一数据在社会上引起广泛议论，但国家电网公司宣传处表示，“电网公司从来没有进行过这方面的统计和调查。”

　　数据4：北京住房空置率。据报道，2012年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。核对流动人口信息725.5万人、境外人员信息9.3万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。但公安机关表示，这里的“空置房屋”概念是基于电子地图的相对概念，与城市生活中实际没人居住的“空置房”概念以及开发商未售出的房屋无关。

　　全国住房供应量

　　这是衡量住房真实供给市场的前提。这方面的各项统计数据差异也是很大。

　　国家统计数据：

　　数据1：2010年全国各地区全社会住宅竣工面积为18.32亿平方米，其中商品住宅6.34亿平方米，占近35%。这说明全国有65%的竣工住宅属于非商品住宅。据分析，其中的2/3属于农村住宅，1/3属于城镇住宅，即城镇中有大约4亿平方米竣工住宅属非商品住宅，相当于城镇商品住宅总量的60%以上。

　　数据2：2010年全国房地产开发企业房屋竣工面积7.87亿平方米，商品住宅销售面积9.34亿平方米，销售面积是竣工面积的120%。若对2005年至2010年全房地产开发企业的竣工面积总和与销售面积总和进行统计，可以看到，这6年销售面积的总和为41亿多平方米，大于竣工面积总和31亿多平方米的32%，整整多出约10亿平方米。这多出来的销售面积从何而来？即使考虑因商品房预售、当年销售面积大于竣工面积的情况，但多出来的面积10亿平方米相当于这6年中2年竣工面积的总和，预售情况远远不能解释数据的巨大出入。

　　社会研究数据：

　　数据1： 据全国工商联房地产商会研究，2005年到2010年，全国小产权房竣工量占当年全社会住宅竣工量的3%-4.6%，其中2010年为4.6%，总量8345万平方米；占当年城镇住宅竣工量的6%-9.6%，其中2010年为9.6%。小产权房并不在国家统计之列。

　　数据2：人们在分析我国房地产市场情况时，绝大多数人都是以城镇商品住宅或房地产商销售的住宅为对象，而这部分商品住宅占全国新建住宅的35%，并不涉及另外的65%的非商品住宅，这些非商品住宅的1/3是城镇住宅，而后者对我国房地产市场供给的实际影响十分巨大，但官方对此无公开数据，社会也并未进行专门研究。

　　居民未来住房需求量

　　这是科学判断未来房地产市场基本走势的前提。这一数据由几个因素决定，一是居民现有住房实际拥有量；二是与城镇化率相关的城镇实际人口每年增长量；三是住房折旧率；四是与居民收入相关的住房改善需求量；五是农村住房变成为城镇住房数量。由于居民现有住房真实数据不清，居民真实收入情况不清，居民未来住房的需求量难以真正合理与科学判断。目前未见官方对未来居民住房需求量的研究成果，社会机构对此有相当研究。

　　社会研究数据：

　　数据1：根据全国工商联房地产商会《未来20年我国城镇住宅建设发展空间》报告，按国际经验，在户均住房套数接近1.1之前，住房存量将保持较快增长，之后，住宅市场进入成熟稳定阶段。2010年我国城镇人口6.2亿，户均住房接近1套，人均住宅建筑面积29.8平方米，全国城镇住宅存量185亿平方米。从2010年—2030年，城镇人口年均增长2.2%，城镇住宅存量年均增长4%，扣除折旧后城镇净新增住宅面积年均增长2.9%；到2030年，我国城镇化率将达到80%，城镇人口将达9.88亿，人均住宅面积43.4平方米(基本达到发达国家水平)，户均住宅1.05套，城镇住宅总量将达429亿平方米，比2009年净增244亿平方米，增长132%。

　　数据2：中国指数研究院，从目前到2020年，我国城镇化率每年提高1.2个百分点，每年新增人口近2000万人，新增人口住房需求和改善性需求，届时需要120亿平方米住宅，是2011年全国商品住宅销售量的12倍。

　　数据3：从官方的统计到研究机构的分析，由于各自对城镇住房存量数据分析判断有重大出入，因此，对未来城镇住房需要量增长速度、5年10年或20年需求的总量目标、中国城镇住房总量峰值到来时间的分析与判断也会出现重大出入。

　　全国住房建设用地可供量

　　这是衡量可供住房用地进而决定地价上涨趋势的前提。我国到底有多少住宅建设用地可供量，国家部门并未提供一个权威、明确和全面的数据。人们普遍认为，在保护18亿亩耕地红线的硬约束条件下，随着城市化和城镇人口的增长，我国城市土地供应越来越紧张，土地越来越，地价越来越贵，房价也会越来越贵。而下述各类数据表明，情况可能并不是如此。

　　国家统计数据：

　　数据1：全国耕地面积，正式公布数据为，2011年我国耕地面积12172万公顷，合18.26亿亩。据有关方面内部数据，近年按新技术方法测绘的全国耕地数据为24亿亩，目前数据尚未公开。

　　数据2：据住建部数据，2004年我国农村建设用地2.48亿亩，1654亿平方米，户均近一亩地，人均约220平方米，高出国家定额高值(150平方米/人)47%。

　　数据3：据统计局数据，2010年我国城市城区面积17.87万平方公里，比2000年增长103.5%；建成区面积4万平方公里，比2000年增长78.5%；城市建设用地面积3.98万平方公里，比2000年增长79.8%；城市人均建设用地130多平方米。

　　数据4：据国土部信息研究报告，近8年来，中国住宅用地供应年均增长率为城镇人口增长率的3倍，住宅用地供应速度已远超城镇人口增速。从道理上讲，住宅用地供给已能充分满足城镇化发展需求。截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。

　　社会研究数据：

　　数据1：有关机构根据我国城市建设用地数据进行的研究成果显示，我国664个城市，城镇居民用地已经达到人均133平方米。而世界发达国家为82.4平方米，发展中国家为83.3平方米，我国超过世界平均水平60%以上。

　　数据2：有关部门研究机构的一项研究显示，1990年-2004年，我国城镇建设用地由1.3万平方公里扩大到近3.4万平方公里，城市用地规模弹性系数(城市用地增长率/城市人口增长率)从1986年-1991年的2.13增加为2.28，已大大高于1.12的合理水平。我国城乡建设用地从总量上来看，已足够16亿人口达到世界发达水平的用地需要。

　　数据3：有关部门研究机构的一项研究指出，中国城市人均建设用地130多平方米相当于这样一个地理概念——以香港别行政区为例，土地总面积1068平方公里，约600万人，城市建设用地约200平方公里，人均建设用地30多平方米。如果按照人均130平方米布局，相当于把香港现有的建设和人口布置在800平方公里的土地上，其道路、地下管网等基础设施建设和人流、物流的里程都将增加4倍，香港保护下来的绿水、青山和田野将由占土地总面积的80%多，降到约20%。

　　数据4：中央党校一项研究指出，1978年我国农村村庄用地为7000多万亩，2007年为27000多万亩，村庄用地扩大2亿亩，但农村人口却净减少了6000多万人。城市建成区，改革开放初为2600多万亩，2007年为7600万亩左右，城市建设用地30年来扩大了5000多万亩，却承受了转移和增加的4.1亿人口。因此，在不影响耕地基本保有量的前提下，农村建设用地转为城市用地的潜力十分巨大。

　　全国和各地住房价格

　　这是判断房地产市场宏观政策合理性、衡量调控目标实际程度和评判房价合理性的前提。我国住房市场供给渠道多样，各类住房真实价格差巨大。除房地产开发企业公开出售的商品房价格是基本明白清楚公开的外，其它各类住房实际价格是不清楚的，而后者住房数量的总量并不比商品房数量的总量少。

　　国家统计数据：

　　数据1：统计局每年每月公布全国70个城市商品房和二手房平均价格指数。从统计数据看，2012年，70个城市商品房价格，与去年同期相比，下降的城市8个，持平的8个，上涨的54个，其上涨幅度高不超过1.2%；二手房价格，同比下降的城市26个，上涨的城市40个，涨幅高的有2.4%。

　　数据2：根据国家统计局数据，2012年全国商品住宅平均销售价格为5430元/平米，比2011年上升8.5%。全国房价明显上涨，70个大城市房价有所下降，这一明显反差使人对统计数据产生疑问。因为，去年人们的普遍实际感受是，大城市房价上涨非常明显，中小城市和城镇上涨压力较小。

　　社会研究数据：

　　数据1：城镇二手房实际价格，除正式成交的合同价格外，一般情况下，买方还要为卖方支付税费和中介费，后者相当于成交价的5%-10%，有的甚至更高。这是说，真实的二手房价格一般要高于统计价格的5%-10%。

　　数据2：党政机关、政法系统公务员和军队干部的经济适用房价格，这是至今仍在进行分配的住房，其数量不小，其价格相当于市场价格的20%-50%。

　　数据3：国有企业事业单位和社会团体自建房或集资建房，在部分职工中分配，其价格相当于市价的30%-50%。

　　数据4：小产权房价格。小产权房数量到底有多少，至今无权威统计，其价格各地也很不一样，一般相当于市价的1/2至2/3。据全国工商联房地产商会的研究，小产权房价格相当于同区域商品房价格，北京为25%-30%，哈尔滨为40%-60%，太原为50%左右，四川为60%左右，深圳为20%-50%。

　　房地产开发成本与利润

　　这是衡量房价合理性、把握房地产调控分寸、衡量调控目标实现情况的前提。这方面的数据看似清楚，因为它相对公开和透明。但一些公开的重要数据的真实性，也是大有疑问的。

　　国家统计数据：

　　数据1：每年一度的房地产统计年鉴反映的开发商成本与利润数据。根据这类数据，不少开发商和相关学者认为，我国房地产行业不是暴利行业，而是属于相对较高利润行业。

　　数据2：国家税务统计数据，2011年，我国房地产业营业税3631亿元，增长14.9%，所得税2203亿元，增长21.7%。2012年，房地产全行业税收12241亿元，增长10.6%，占全国税收总额的11.1%。2012年我国房地产行业增加值占全国GDP的5.6%。相对于房地产业占全国GDP的比重而言，房地产行业是重税行业。

　　社会研究数据：

　　数据1：据万得研究报告，2011年我国房地产行业平均开发成本为3600元/平方米，2011年全国商品住宅平均价格5011元/平方米，房地产商毛利率为39%，真实利润率为28%。开发成本中，土地成本占75%左右，建安成本占17%左右，其余的管理费用、财务费用、配套设施等8%左右。

　　数据2：国务院发展研究的新研究报告指出，我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%，超出工业整体水平约10个百分点。部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。

　　数据3：上海、深圳证券交易所每季每年公布的房地产上市公司季报和年报反映的数据。2012年，大的房地产上市公司万科、保利、招商等前十家公司，毛利率在25%-30%以上。

　　政府土地出售收益情况

　　这是衡量土地价格合理性的前提。我国城镇土地来源，一般是通过向农村集体土地进行有偿征收，经过土地整理、一级开发后变成可供出售的二级开发土地。因此，政府土地的成本由两项构成，征地成本和一级开发成本。城镇商品房土地一般是通过“招拍挂”的市场竞价方式出售给开发商。专家曾测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益率一般在40%以上。

　　国家统计数据：

　　数据1：财政部透露，2011年我国东部地区“招拍挂”和协议出让土地实现的土地出让收益3524亿元，占全国的68%。以此计算，2011年全国土地出让实现的收益约5182亿元。

　　数据2：今年3月财政部的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》显示，2011年地方国有土地使用权出让收入33166.24亿元。在支出方面，报告显示，2011年地方国有土地使用权出让收入安排的支出32931.99亿元，包括征地拆迁补偿等成本性支出23629.97亿元，农业土地开发整理和农村基础设施建设以及补助农民等支出2351.06亿元，用于教育支出197.46亿元、用于农田水利建设支出120.35亿元、用于保障性安居工程支出668.58亿元、按城市房地产管理法规定用于城市建设支出5964.57亿元。

　　社会研究数据：

　　有人根据上述数据进行推算，如果按照5182亿元计算，则2011年地方政府土地出让的净收益率为15.6%。如按业界一般理解，扣除掉“征地拆迁补偿等成本性支出”，剩余的部分即是地方政府的土地出让收益。这意味着，2011年地方政府的土地出让收益为9537亿元(注：33166.24亿元减去23629.97亿元)，约是当年土地出让收入总额的28%。同样来自财政部的两组数据，一个是5182亿元，一个是9537亿元，两者相差4355亿元，数据出入很大。

　　居民住房刚性与投资投机需求情况

　　这是衡量调控政策执行效果的前提。对这两类需求，至今无明确的政策性解释和定义。刚性需求一般是指套住房需求，和以小换大、以旧换新，或购买二套自住性住房的需求。投资投机需求一般是指购房主要不是为了自己居住，而为了等待房价上涨、房屋升值后出售获得差价收益。

　　国家统计数据：

　　据各地的官方报道，2011年以来，由于执行了严格的限购限贷调控政策，目前各地房地产市场中的投资投机需求已经基本被挤出，次和一般改善性购房的刚性需求已占商品房交易量的90%以上。

　　社会研究数据：

　　据一些研究，一线城市的高价商品房，别是公寓和别墅，如北京每平方米4万元以上的商品房，其购买者多数均非真正的次购房，也非一般真正的改善性购房，多为高收入者利用政策漏洞进行购买，主要目的是投资，是保值升值，也有不少是为短期投机。一个显著现象是，北京的许多中楼盘开盘后不久，或刚可入住不久，随着价格的上升，有不少二手房出售，但此时房屋并未交付使用，或刚交付而并未使用。北京近宣布，不再允许个人通过补交社保基金取得常住人口身份登记。这说明，近年这一现象普遍存在，北京对非常住人口限购住房的政策在相当程度上已经被规避。