2013年上半年荆州城区房地产市场运行分析

       各地段销售状况不平衡。从销售量看，北京东路及相邻地段、古城周边、北京西路及相邻地段位居前1、2、3名，与去年同期趋势相同，依然是供应量大的地段销售量大，表明市场供求基本平衡。

       各楼盘销售状况不平衡。今年上半年大多数楼盘品质优良，户型面积适中，区位有较大增值空间，销售业绩相当不错。排名前10位的楼盘网签2531套，占城区全部商品住宅网签套数的62.3%，很明显对市场旺销发挥了主导作用。

       3、商业用房网签备案量大幅增长

       据商品房销售网签备案数据，2013年1—6月荆州城区销售商业、办公用房2462套，同比增长225.7%；面积16.0万平方米，同比增长423.8%。主要原因是万达、义乌小商品城等大型商业项目投放市场。

       （四）企业资金来源充足

       据统计，2013年1—6月，荆州城区房地产企业资金来源总计33.32亿元，同比增长48.7%。其中本年资金来源18.61亿元，同比增长38.4%。

       本年资金来源中，银行贷款2.27亿元，同比增长64.5%，说明房企贷款受政策影响不大，而且银行依然将房贷视为优良资产，这在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。

       企业自筹资金3.66亿元，同比下降14.2%，其中自有资金0.96亿元，同比下降17.8%。企业自有资金比重下降，表明企业越来越依赖贷款和融资，不利于增强企业核心竞力，应当引起重视。

       其他资金来源中，定金及预收款6.45亿元，同比增长80.7%；个人按揭贷款5.38亿元，同比增长56.3%，说明依靠销售回款依然是企业资金流转的主要方式。这要求企业密切注意市场变化，加快销售进度。

       （五）保障房建设进展顺利

       今年全市保障性住房的任务是开工16840套，竣工12000套，新增发放租赁补贴1350户。上半年全市开工建设保障性住房11101套，占全年任务55.6%；基本建成保障性住房13627套，完成全年任务；新增租赁补贴720户，占全年任务的53%。

       城区保障性住房的任务是新增租赁补贴500户，开工建设保障性住房任务8358户，其中公共租赁住房3010套、棚户区改造1250套、林区棚改68套、垦区危改4040套；保障性住房分配入住2410套；基本建成6000套。新增发放租赁补贴595户，完成全年任务的119%；开工建设保障性住房土地已全部落实。

       今年3010套公租房分为两部分。一部分是政府兴建的位于北京东路的旭东安居小区，共有公租房407套，将面向社会公开配租。另一部分2603套公租房是由工业园区兴建的企业员工住宅。

       （六）住房公积金主要业务持续增长

       据市住房公积金管理发布的数据，2013年1—6月，荆州市归集住房公积金73936万元，同比增长11.5%，完成省计划的78%；发放公积金个人贷款41285万元，同比增长75.1%；新增公积金缴存开户人数18083人，同比增长1.26倍，完成省下达计划的1690%；实现公积金增值收益5011万元，同比增长23.1%，完成省计划的184%。上述各项业务指标均全面实现时间过半、任务过半的目标。公积金个人贷款大幅增长，表明我市房地产市场仍然持续升温，市民购房热情依然很高。

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       二、荆州城区房地产市场运行点

       “新国五条”出台后，荆州同全国一样，房地产市场一度出现波动，但很快恢复正常，继续快速平稳发展。与往年相比，今年上半年荆州城区房地产市场运行呈现以下点：

       （一）城市综合体改变荆州城区房地产市场格局

       今年上半年荆州城区房地产市场的一个显著点，是城市综合体突飞猛进的发展。

       一是万达集团投资50亿元建设的荆州万达广场，总建筑面积60万平方米，其中商业街16万平方米，是以商业为主的城市综合体，包括购物、商业街、酒店、写字楼、住宅、SOHO等多种业态。荆州万达广场比宜昌万达广场大13万平方米，与襄阳万达广场体量相当。5月25日万达广场街铺开盘、7月27日万达华府住宅开盘，在荆州城区引起强烈反响。万达广场建成，将改变整个城区商业格局。

       二是上海绿地集团投资建设的绿地之窗。荆州绿地之窗地处荆北新区站前广场，总用地面积约430亩，总建筑面积约130万平方米，总投资约55亿元，是以酒店、写字楼为主的城市综合体。规划建设一栋200米的超高层办公楼、一栋120米的超高层办公楼以及一栋五星级酒店，将成为集办公、商业、酒店及居住为一体的大型城市综合体。绿地之窗建成，将改变城区酒店、写字楼市场格局，推动荆北新区发展。

       三是湖北人信投资建设的荆州人信汇。荆州人信汇位于市区繁华的北京中路商圈，总用地面积2万平方米，总建筑面积约15万平方米，其中商业建筑面积5万平方米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、居住等功能为一体的城市综合体。荆州人信汇体量虽然不算太大，但地处商流、人流、车流高度密集的市，作用别重要，建成后将改变北京中路商圈发展格局，并且有可能带动沙隆达广场周边商业发展。

       城市综合体的大发展，再加上南国商业、义乌小商品城等大型商业项目，从长远看，将有效改善荆州房地产业结构，推动荆州房地产市场和城市建设更快发展。而近期直接的效应则是提高房价预期。例如，万达广场开盘前后，其他新开盘的商品住宅均价都超过6000元/平方米，将城区房价水平提高了一个价位。目前城区房价与周边城市的差越来越小。此外，大型商业项目和综合体项目集中投放市场对市场供求关系和竞环境的改变，都应当引起注意。

       （二）房地产开发用地价格新老城区差别大

       据市招投标信息网数据，今年上半年荆州城区出让房地产开发用地20.89万平方米，成交总额73290万元。其中老城区5宗，4.36万平方米，占全部出让土地面积的20.9%，价格比新城区平均高一倍。新城区出让4宗，总面积16.53万平方米，占全部出让土地面积的79.1%，价格比老城区低一半，从而拉低了土地平均价格。另外，招商引资项目地价明显优惠。在同一地段，招商引资项目地价比别的项目低40%至50%。

       与周边城市相比，荆州城区地价一直处于较高的水平。国土资源部发布的2013年一、二季度地价监测报告显示，湖北省受监测的武汉、襄阳、宜昌、荆州、黄石等5个城市中，荆州的综合地价、商服地价、住宅地价低于武汉，但高于宜昌、襄阳、黄石。

       与主城区不同的是，上半年荆州城区乡镇房地产开发用地成交量价齐升则十分明显。据市招投标信息网公布的资料，上半年荆州城区乡镇（包括纪南、弥市、川店、观音垱等镇）出让房地产开发用地11.09万平方米（166.28亩），同比增长129.6%；可建房屋面积22.95万平方米，同比增长164.1%；平均单价67.3万元/亩，同比增长41.4%；平均楼面地价487.5元/平方米，同比增长22.9%。土地高单价98.67万元/亩，同比增长31.6%。

       （三）房地产业对荆州经济发展贡献显著

       1、房地产税收成为地税增收的支柱

       据荆州市地税部门公布的数据，2013年上半年，全市地税系统累计完成各项税费收入509160万元，总量居全省四，同比增收74643万元，完成年计划的59.49%。

       房地产、建筑业成为拉动税收增幅的支柱行业。上半年全市完成营业税96783万元，同比增长14.0％，其中增收额约70%来源于房地产业和建筑业。受一季度房地产市场成交额大幅增长带动，完成契税26882万元，同比增长60.5%；土地增值税13677万元，同比增长52.9%。上半年房地产业完成税收69076万元，同比增收29192万元，增长73.19%；建筑业完成63751万元，同比增收16433万元，增长34.73%；规费收入19547万元，同比增长13.22%。

       2、土地出让金成为非税收入的主要来源

       由于商品房成交量大幅增长，上半年完成非税收入大幅增长。据荆州市招投标信息网公布的数据，今年上半年荆州城区土地出让面积231.78万平方米，同比增长8.0%；土地出让金收入9.33亿元，同比增长16.3%；增加土地收益4322万元，同比增长16.36倍。土地出让金收入中，房地产开发用地出让金收入占90.6%，说明房地产业对财政收入的贡献越来越大。

       3、房地产开发投资占固定资产投资的比重增加

       据统计，2013年上半年全市完成房地产业投资（包括房地产开发、保障房建设、其他与房地产相关的投资等）78.94亿元，同比增长78.3%。完成投资额占固定资产投资的比重为12%，次于制造业，位居二；比重比去年同期高3.1个百分点，增幅高于任何一个行业。由此也可以看出房地产业对城市经济发展的贡献。

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       三、荆州城区房地产市场走势

       （一）国家政策走向

       2月20日，国务院召开常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。

       会议确定了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项政策措施，简称“新国五条”。

       2月26日，根据国务院常务会议精神，国务院办公厅印发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，细化五项政策措施，公布了4个工作时间表。通知强调，坚决抑制投机投资性购房，充分发挥税收政策的调节作用，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

       3月27日，国务院常务会议，研究确定今年政府重点工作的部门分工。会议要求继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。

       4月14日，国务院总理李克强主持召开新一届政府次经济形势专家和企业负责人座谈会，李克强说，我国经济发展正处在“爬坡过坎”的关键阶段，必须远近结合，出台的每一项政策，既要对解决当前问题有针对性，更要为长远发展“垫底子”。即使必须要出台一些临时性的措施，也要注意不能给今后推进市场化改革和发展设置障碍。要注重形成能够长期有效的、对增强发展后劲管用的制度安排，不断释放改革红利，促进经济长期持续健康发展。

       4月17日，国务院常务会议分析一季度经济形势，研究部署下一阶段工作。会议认为，一季度国民经济运行平稳，总体良好，但面临的国内外环境十分复杂，平稳运行与隐忧风险并存，制约发展的矛盾不断显现。 会议强调，要保持宏观经济政策连续性和稳定性，继续实施和用好积的财政政策和稳健的货币政策，增强政策针对性，统筹考虑稳增长、控通胀、防风险。会议部署下一阶段重点工作时，要求加快落实保障性住房建设任务，确保质量和公平分配。

       4月25日上午，中共中央政治局常务委员会召开会议，研究当前经济形势和经济工作。会议认为，今年一季度，我国经济社会发展开局平稳，经济保持平稳增长。当前，我国经济运行仍面临一些困难和挑战。面对新形势，宏观政策要稳住，微观政策要放活，社会政策要托底。要按照稳中求进的要求，坚持以提高经济发展质量和效益为，继续实施和用好积的财政政策和稳健的货币政策，增强政策针对性，统筹考虑稳增长、控通胀、防风险，稳中求好、稳中求优，促进经济持续健康发展。会议提出，要扎实推进城镇化和区域协调发展，推进实施区域发展总体战略。要大力保障和改善民生，抓好房地产市场调控和住房保障工作。

       6月5日，国务院办公厅印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》，要求按照土地利用总体规划和流通业建设项目用地标准，在土地利用年度计划和土地供应计划中统筹安排流通业各类用地。鼓励利用旧厂房、闲置仓库等建设符合规划的流通设施，涉及原划拨土地使用权转让或租赁的，经批准可采取协议方式供应。鼓励各地以租赁方式供应流通业用地。支持依法使用农村集体建设用地发展流通业。但同时要依法加强流通业用地管理，禁止以物流、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。

       6月19日，国务院常务会议研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，决定再取消和下放一批行政审批等事项。会议要求引导信贷资金支持实体经济。把稳健的货币政策坚持住、发挥好，合理保持货币总量。推进利率市场化改革。创新金融服务，支持居民家庭套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。

       6月25日，国土资源部召开“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”，国土资源部部长姜大明在会上指出，目前土地制度改革研究小组已初步形成关于改革完善土地管理制度促进城镇化健康发展的7个方面27条改革政策建议。从改革目标来看，这些建议涉及土地用途管制、土地整治、土地有偿使用制度、土地产权制度等重点领域。涉及城镇化布局和形态优化、城镇化发展的现代农业基础、城镇化转型发展、城镇综合承载能力提升、土地收益对城镇发展的持续支撑能力、被征地农民充分享受城镇化成果、新型农村社区建设和城乡一体化发展等七个方面，体现新型城镇化目标与土地管理制度改革目标的融合。

       6月26日，国务院常务会议研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。会议强调，棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积效应。会议决定，在过去5年大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，今后5年再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户。会议要求，加快推进棚户区改造工程，确保完成今年改造任务。同时，还要抓好其他保障房的建设、分配和管理，继续做好房地产市场调控，促进房地产市场健康发展。

       回顾今年上半年国家政策动向，可以清楚地看到，“新国五条”出台后，国务院常务会议多次强调要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。即使是全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限后，依然继续严格执行差别化的住房信贷政策，说明国家对房地产市场的调控，无论是行政手段还是经济手段，都没有放松。但上半年全国楼市不没有降温，反而继续升温。

       （二）全国、全省楼市走向

       据国家统计局公布的数据，2013年1-6月，全国完成房地产开发投资36828亿元，同比增长20.3%，比去年同期高4个百分点；其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增幅比去年同期高8.8个百分点。房地产开发投资占全国固定资产投资比重为20.3%。房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%。商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增幅比去年同期高38.7个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，增幅比去年同期高41.6个百分点。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增幅比去年同期高48.4个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，增幅比去年同期高52.5个百分点。

       2013年1—6月，全国70个大中城市中，房价同比上涨的由53个增加到69个，同比下降的由16个减少到1个；环比上涨的由53个增加到63个，环比下降的由10个减少到5个，持平的由7个下降到2个。房价上涨的幅度也远远高于去年同期。

       一线城市房价更是一路飚升，北京6月份新建商品住宅价格同比增长高达16.7%，居全国之；广州、深圳都超过16%，上海增长14.4%。一线城市房价大幅上涨，自然引导和推动全国房价上涨。

       市场一片，但企业景气指数和企业家信心指数却有所下降。据国家统计局景气调查报告，房地产业企业景气指数，2012年四季度为113.5，2013年一季度上升到115.3，2013年二季度降为113.2。企业家信心指数，2012年四季度为120.4，2013年一季度上升到122.4，2013年二季度降为117。

       虽然指数都在景气区间，但上半年呈现下降趋势。这说明，在国民经济增速放缓、经济结构正处在转型期的大环境下，企业对中国经济的后期走势虽有乐观预期，但对房地产市场是否能持续尚无把握。景气指数下降，表明企业更加理性。

       （二）荆州城区房地产市场走势

       从以上分析可以看出，一方面，国家对房地产市场的调控没有放松；另一方面，房地产市场高涨的趋势也没有放缓。这是因为，由于国际经济大环境影响和国内经济改革发展处于转型的节点，经济增长速度下降，地方经济需要产业支撑。如前所述，房地产业在固定资产投资和财政收入中所占的比重，表明在目前的经济结构中，房地产业的重要支柱产业地位无可替代。同时，城镇化无论怎么转型，都将给房地产业发展开拓广阔的空间。因此，从总体上看，今后房地产市场依然会快速发展。受此影响，荆州城区房地产市场总体上继续保持健康快速发展的态势，在一定时期内，市场供求和房价会平稳增长。