国土资源部探索土地市场多主体供应机制

　　国土资源部部长姜大明日前就“探索土地市场多主体供应机制”、“政府不再是居住用地惟一供应者”的表述一经媒体报道，便迅速引起热议，不少专家学者也发表了自己的看法。多数观点分析认为，国土资源部的这一表述是贯彻落实党的十九大“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的重要举措，也是对13个城市集体土地建租赁住房试点的延续。通过在土地供应端打破政府的独家垄断，在租赁房屋开发主体端打破开发商的垄断，将集体经营性建设用地和非房地产企业纳入供给主体，从而实现多主体供应。

　　清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明在接受采访时表示，这些年土地资源事实上是由政府垄断的，这种垄断土地的供给尤其是建设用地，实际上排斥了市场在土地资源配置中应该起的决定性作用。这就存在一些弊端，我国整个建设用地在国土资源中所占的比例以及建设用地中的宅基地所占的比例都是偏低的，而我们国家目前正处在工业化和城市化快速发展的阶段，这种土地配置方式实际上是不适应工业化和城市化发展需要的。

　　此外，以往土地的配置方式还造成了特大、超大城市的土地供给完全用行政来控制。因为人口向特大城市、超大城市集中，而这些城市的土地供应采用集中的、计划的、行政的控制方式，这就导致中西部土地的配置与人口的流向是逆向的。

　　政府不再垄断土地供应，在某种程度上还将有利于缓解较高的房价。蔡继明对此分析认为，改革开放以来，大量人口从中西部向东部转移，这是导致东部一线城市房价不断上升、城市建设用地中宅基地供不应求的一个重要原因。改变政府单一的城市建设用地供给模式，就是要构建城乡统一的建设用地市场、允许农村集体土地入市。根据国土部门公布的数据，目前我国农村集体建设用地约有19万平方公里，城镇建设用地约有10万平方公里，而目前人口分布不均，农村常住人口约占总人口的43%，大部分人居住在城市里。所以，让农村集体建设用地进入市场，就增加了城市建设用地的供给，可以缓解城市住房价格居高不下的状况。

　　打破政府土地垄断仅限定在租赁领域，并没有涉及商品房领域。业内专家表示，未来释放出来的集体用地对商品房的供给没有影响；现有的土地招拍挂机制仍然是土地供给的主体，打破垄断不等于打破招拍挂制度。作为一种市场化的配置手段，在土地财政没有实质变化的情况下，土地招拍挂制度短时期内仍是城市住宅用地供应的主导方式。

　　关于未来的发展方向，姜大明在会议上还表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他同时强调，这是一项重大理（楼盘）论和实践创新，但城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

　　蔡继明认为，宅基地“三权分置”大有可探索的空间。他表示：“以往宅基地可以流转只限定在集体所有制内部，现在13个试点城市里有些地方已经有了突破，在农村的村落之间，有的宅基地就可以流转了，甚至有的进城落户的农民，仍然可以回到自己的家乡，再有偿获得一块宅基地建房。”

　　农村集体建设用地中70%以上是宅基地，这一部分闲置土地的空间特别大。实行“三权分置”后，这种使用权的流转尤其是出租、转让、抵押范围的扩大，很显然，将有助于形成城乡之间土地资源的合理配置。

　　中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁认为，如果按照传统思路，既不允许集体外部成员参与集体建设用地的流转，也不允许城镇人口到农村去参与宅基地和建设用地的流转，等于已经进城打工就业的农民丧失了家乡的集体经济组织权益。

　　“从未来城镇化发展的预测看，农民工的市民化进程，将会对城镇化战略产生重要影响。如果解决了这些人进城定居和就业问题，他们会把长期的消费兴趣以及投资创业兴趣从农村转向城镇，会带动消费需求和投资需求的双增长。因此，在推动其他相关的城镇化改革过程中，土地管理制度的改革尤为重要。”李铁表示。

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