荆州楼市年度市场分析：住宅成交22032套

　　2018年荆州住宅项目成交共22032套，面积249万方，成交均价6279 元/㎡；非住宅市场成交4012套，面积30.45万㎡；截至目前，预估新增入市项目总建面约579万方。

　　一、宏观政策分析

　　小结：棚改新动向，两类城市北要求尽快取消货币安置；全国首套房贷款利率微涨，政策仍以偏紧调控为主。

　　国务院常务会议指出，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。7月12 日，住建委表示，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

　　今年上半年以来，各地严格执行调控措施，全国房价保持平稳。首套房贷款利率平均水平虽然依然“坚挺”，但一直维持在小幅上涨的态势。2018年8月份，全国首套房贷款平均利率为5.69%，相当于基准利率的1.161倍，环比上升0.35%，同比去年8月份5.12%的利率上升11.13%，这也是2017年1月份以来连续20个月上涨。当前房贷市场政策指向仍以偏紧调控为主，利率、首付、贷款审核均保持偏严态势，预计后期执行利率下降的银行数将会进一步减少，持平及上涨的银行数将会增多，随着利率持平银行数的增加，利率将表现出逐渐稳定的趋势。结合监测的利率数据特点来看，利率保持继续低幅上涨的概率极大。

　　二、中观市场层面

　　精装与毛坯备案价分离：

　　2018年1月开始精装项目，精装需与毛坯备案价分离，精装房销售门槛大幅提高。

　　政府审批指导定价，现阶段精装备案价最高10723元/㎡（毛坯8235元/㎡，精装2488元/㎡），

　　纯毛坯最高备案价7260元/㎡。

　　市场监管：

　　精装修项目需全装修交付，开发商为第一责任主体，要建设工程竣工验收制度和标准进行分部、分户验收。全装修至少有一项或多项以上运用一体化装修技术，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。

　　严格禁止开发商捆绑车位变相销售 。

　　房贷利率上调：

　　商业贷款利率首套上浮至25%，上浮至30%，银行利率上浮达到历史最高水平，购房门槛提升

公积金首套首付比例不低于20%，二套首付比例由年初60%调整为40%。单职工贷款最高额度40万，双职工贷款额度最高45万。

　　市场监管：

　　精装修项目需全装修交付，开发商为第一责任主体，要建设工程竣工验收制度和标准进行分部、分户验收。全装修至少有一项或多项以上运用一体化装修技术，交付的装修质量和标准不能低于样板方标准。

　　严格禁止开发商捆绑车位变相销售。

　　2018年荆州房地产政策主要为控备案价和精装修监管完善这两个方面；贷款政策商贷利率上调，公积金首付比例下降，棚改还迁政策多元化，商品房市场拆迁客户占比下降。

　　三、2018年1月-12月全年供应成交汇总分析

　　从上图可看出，全年新增供应225万方，成交249万方，整体均价6279元/ ㎡。月度成交表现逐步乏力，呈下滑趋势。均为毛坯价，价格波动空间不大。

　　2016-2018年土地市场分析

　　荆州楼市自15年后开始以去库存为主导思想，政府对于土地放量有明显控制，16年荆州楼市进入上行趋势，库存得到有效释放后才开始进行房地产开发用地的放量，17年维持16年上行的趋势，房地产开放用地放量保持平稳增长，18年批示用地各板块均有新增，规划用途主要以住宅与商业为主；

　　同比往年，本年度土地成交量、成交面积、成交均价及楼面地价，量价齐升，相对前两年，成交地块有一定区域位置优势。

　　2018年土地成交汇总

　　2018年度土地市场成交宗地数量33宗，宗地总面积240.64万方，其中商服、商住用地24宗，宗地面积178.27㎡；楼面均价1508元/㎡；

　　房地产开发住宅项目30个，宗地面积225.37万方，预估可建面积716.32万方，沙北新区4宗、荆北新区6宗、武德片区2宗、中心城区1宗，城东片区10宗、华中农高区1宗其他乡镇6宗新增地块。

　　2018年成交汇总分析（住宅）

　　2018年住宅部分成交区域分化比较明显，占比最高为沙北和城东片区。

　　2018年年度全年供应成交汇总

　　全年商品房供应量：24139套，面积264万㎡ 

　　　　　　　　住宅：供应19434套，面积225万 ㎡ 

　　                非住宅：供应4705套，面积39万㎡ 

　　全年住宅商品房共成交：22032套，面积 249万㎡，成交均价6279元/㎡

　　       非住宅：成交4012套，面积30.45万㎡，成交均价7686元/㎡ 

　　　　其中商业成交3327套，面积259865.77㎡，成交均价7935元/㎡

　　　　写字楼成交685套，面积44586.30㎡，成交均价6236元/㎡

　　四、未来市场预判

　　1、根据土地市场监控数据分析，预估新增供应项目30个，其中纯商业项目3个，其余均为商住一体；

　　2、其中已经进入蓄客阶段项目6个，即将开盘；

　　3、整体预估新增项目可建面积约为579万方。

　　五、市场小结

　　住宅部分

　　1、市场供应量持续放大，供应量增加：截止目前住宅市场库存123万㎡,沙北新区库存量达到27％，以东都怡景为主要存量；城东片区库存量达到25%，以金源世纪城、恒隆四季城为主要库存量。

　　2、差异化销售，市场处于滞涨状态：2018年以来市场搞价精装房项目成交价格一直处于滞涨状态，精装成交价格在9000-9800元/㎡之间。

　　3、供应量不断增加，竞争压力逐渐增大。

　　商业部分

　　１、截止目前商业库存100万方，主要集中在荆北、沙北及周边片区；

　　2、受全国投资大环境影响，商业市场信心不足，去化缓慢，库存压力大；

　　3、多个商业项目进驻，竞争激励，以价换量，价格相对平稳；

　　4、办公市场仍属于初级市场，市场需求不足，荆州中小企业尚处于启蒙阶段，需求微弱；

　　5、商业潜在项目供应大，高，中，低端产品都有，项目之间竞争较为激烈，投资客群持观望态势。

　　（注：以上数据来源中润泰•地产与荆州市房产管理局网站，荆房网小编整合编辑）

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