2015年楼市发展的四个新变化

　　一、前言：四季度楼市对“稳增长”意义重大

　　近期，从铁路货运、工业企业增加值或利润、固定资产投资、出口额，以及PPI和PMI等关键和先行指标的变化看，今年“稳增长”的压力比较大，而四季度如何“收尾”无疑非常关键。9月29日，人民日报发表时评《房地产市场是稳住宏观经济环境之重要之锚》，强调房地产仍是经济重要产业，意味着房地产对于“稳增长”和“促转型”意义重大。楼市若能实现稳定增长，通过激活上下游需求，能够缓冲制造业被动和快速“去产能”、支持基建投资和固定资产投资增长，促进全年“稳增长”战略的实现。近期政策数据显示，楼市正在发生不同以往的变化。

　　二、政策：意在解决“四个不平衡”

　　（一）楼市“四个不平衡”

　　目前，楼市大的问题是四个方面的“不均衡”问题，即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡和价格涨跌不均衡。目前，需求主要集中在一二线城市，而67%的在建、70%的在售供应和库存、80%左右的已批未建则集中在三四线城市；一二线城市房价整体连续4个月反弹上升，而70个城市中房价下跌的27个城市都是三四线城市。如果考虑到600多个经济实力相对弱小的三四线城市，全国楼市疲软问题不容小觑。

　　因此，尽管全国楼市整体回升，但库存却在持续增加，楼市后端销售看似，但前端三项先行指标（拿地、新开工和开发投资）依旧处于“冰封”状态。今年1～9月份，房地产新开工面积同比下降12.6%，较上月收窄4.2个百分点；土地购置面积下降33.8%，降幅比1～7月扩大1.7个百分点；1～8月，全国房地产开发投资同比增长2.6%，增速比上月降低了0.9个百分点，连续21个月下滑，增速比2013和2014年分别下滑了7个百分点和12.8个百分点。

　　（二）政策新基调：解决“四个不平衡”

　　恰恰是，库存去化、前端三项先行指标对于“稳增长”的意义大。去年“9·30”新政以来，尽管政策激励一连串，楼市下游销售持续回升，但其带动“去库存”和拿地、新开工和开发投资等回升的效果很差。因此，从8月份开始，楼市告别政策“空窗期”，新一轮政策非常强调“因城施策”，避免一线和二线城市楼市过热，将着力点转向加速三四线城市库存去化，并传到至先行指标回升。

　　在刚刚过去的8～9月，楼市经历了史上密集的政策激励，比如执行了10年之久的“限外令”退出、央行祭出超预期的“双降”、公积金二套房贷款付成数降至2成、套房贷付成数降至2.5成、推进公积金“异地流转”等等。这些政策，大点之一是强调“因城施策”，别是罕见地指出“一线城市可以例外”；二个点是“降低购房成本”，别是，公积金异地流转，事实上在于鼓励“返乡置业”，即大城市人群到三四线城市购房；三是进一步提升杠杆，这对于低收入人群来说，购房门槛进一步降低。

　　重点城市高房价或将是常态，未来新型城镇化大的空间在三四线城市。由于库存高压、人口吸附能力不足，目前三四线城市房价水平整体在成本边缘上（3000元左右），这一水平是一线城市的1/10～1/8、二线城市的1/3～1/2。因此，从近期政策看，不管是将套房贷付成数降至2.5成，还是降低公积金二套房贷付，取消普通非普通住房区别，或是公积金“异地流转”（鼓励“返乡置业”），对于一二线城市效果非常有限，但对于引导和帮助城市新移民在三四线城市购房并落脚，意义重大。

　　三、成交：一线城市“高位回落”VS二线城市“异军突起”

　　上半年的楼市属于一线城市。上半年，一线城市楼市的成交量平均增长了60%左右，同比增幅创2009年以来的新高，而二线城市增长15%；房价水平再创历史新高，上涨幅度连续几个月涨幅排名全国前列，深圳房价指数同比增长了30%、房价水平同比增长了50%。由于一线城市楼市量价在上半年被过分“透支”。

　　整个三季度，一线城市成交量出现10%左右的下滑、房价涨幅明显收窄，如果考虑到“网签”滞后的影响，一线城市房价在8～9月份已经开始回落，深圳中原地产发布的二手住房报价指数连续2个月下跌，高房价制约未来需求的风险开始显现，10月份以来回调迹象更加明显。

　　但同时，二线城市成交则明显发力。7～9月份，典型二线城市楼市成交面积单月同比均出现20%以上的增长；房价也能说明这一问题，根据70个城市房价指数，7、8月，二线城市房价平均上涨0.2%，武汉、杭州、宁波、厦门、郑州和成都等城市房价平均上涨0.6%，进入70个大中城市房价涨幅前10位。但与此同时，一线城市房价涨幅却从7月份的2.7%回落到2.2%。

　　值得注意的是，尽管一线城市楼市高位回落，对量价权重贡献降低，但全国楼市成交金额增速与成交面积增速仍旧高歌猛进，二者之间的“剪刀差”仍继续扩大，前者要比后者高出7～8个百分点，显示房价明显上涨，初步判断二线城市发力并在其中的量价贡献度提升是主要原因。

　　四、重点二线城市成为楼市新“增长”

　　（一）重点二线城市楼市明显反弹

　　今年前9个月，在销售面积TOP10的开发商中，二线城市的贡献率在50%～80%之间，恒大、绿城和中海二线城市销售金额占比分别高达74%、82%和62%，显示二线城市楼市快速回升，量价权重提升。从70个大中城市房价数据看，二线城市房价在6月份止跌，而在7月和8月平均上涨0.2%。其中，武汉、杭州、宁波、厦门、郑州和成都等区域城市房价平均上涨0.6%，进入70个大中城市房价涨幅前10位。同时，一线城市房价涨幅却从7月份的2.7%回落到2.2%。

　　（二）重点二线城市楼市反弹的基本面

　　二线城市楼市之所以强势反弹，一方面在于近年来二线城市人口产业吸附能力迅速提升。由于一线城市空间资源制约、土地和劳动力成本高、产业升级诉求强烈，在新一轮区域规划、产业梯度转移和“稳增长”战略实施中，二线城市是重点且受益面大，包括承接从东部转移来的产业、轨道交通密集上马（90%新批轨道项目集中在二线城市）、“稳增长”下园区建设全面推进和市政设施全面改善等。

　　因此，近年来二线城市的基础设施和市政设施明显改善，城市竞力和对于本省人口吸附能力明显提升。同时，近年来“铁公机”大规模上马和运营、现代物流系统的布局，让二线城市与一线城市、东部发达区域之间的连接效率明显提高，产业转移和协同变得顺畅，产业集聚效应也开始增强。人跟着业走、业跟着产业走、产业跟着规划走。因此，产业集聚和人口集聚相互推动的良性循环已经形成，人口、产业、收入等住房需求的基本面开始好转，很多区域城市成为了我国楼市新的“增长”。

　　（三）重点二线城市有望成为楼市新的“增长”

　　有望形成楼市新“增长”的二线城市有以下几类，一是所在省民营私营经济发达、民间富庶、人口集聚强的城市，如杭州、南京和厦门。以杭州为例，今年上半年，其所在浙江省有上市公司364家（全国二）；民营企业500强中浙江有128家，远超江苏96家和广东24家；今年上半年，城镇居民人均可支配收入2.3万元，全国三，次于上海和北京；2014年常住人口5508万，比2005年增1000万，劳动人口占比77.5%。数据显示，浙江人口净流入居全国二，次于广东。

　　近几个月，前述城市房价涨幅紧随北上广深，基本位列4～8位、累计成交量同比增长超过50%。集中省内人口产业资源，省域基本面良好，这是其楼市快速增长的支撑。同时，除上述代表二线城市外，集聚效应扩散也惠及到省域内其他城市楼市的发展，如浙江的宁波和温州、江苏的苏州、福建的福州，近期成交量和房价也在快速回升，从而形成了区域楼市由点及面的新“增长”。

　　二是发挥交通枢纽、人口大省、科研机构集中、农业优势突出，借助劳动力、土地成本低和工业基础好的优势，通过加大市政基础设施建设、承接东部产业转移，实现色产业集聚，如武汉的先进制造业和光电子，郑州的食品加工和电子信息。2014年，武汉GDP总量突破1万亿元，占全省37%，为中部万亿俱乐部城市；2014年郑州GDP近7000亿，同比增长9.5%，占全省的20.1%。

　　产业集聚促进人口大省地城市化。武汉常住人口占全省比重从2005年的15%增长到2014年的18%；河南省农村外出务工人员选择到省外务工的比例从2012年的47.4%下降至2014年的39%。人口、产业集聚是楼市发展的长期动力，2014年，武汉商品房销售面积居全国，全国大城市新区——郑州郑东新区从“鬼城”逆袭为现代商务区。

　　近几个月，70个大中城市中，武汉和郑州新房价格位列涨幅前10位，二者将成为未来我国楼市另外两个新的“增长”。类似于武汉和郑州，诸如成都和重庆区域、西安和咸阳区域、广东的惠州东莞区域等，也有望借助低成本的人口和土地资源，通过承接产业转移，发展色产业，实现人口地城镇化，产业集聚驱动业集聚，夯实楼市发展的基本面，获得楼市由点及面的新“增长”。近期，龙头开发商在二线城市拿地比例迅速提升，也意味着对于这些城市楼市新“增长”的认可。

　　五、土地市场：“弱复苏”的态势确立

　　（一）背景：全国楼市整体呈现“房热地冷”

　　一般来说，土地市场变化往往滞后于房屋交易市场9～12个月。2014年“9·30”以来，全国楼市持续回升，今年前9个月商品房销售面积同比增长7.5%。但时隔一年之后，土地市场仍旧“冰冻”。今年前三季度，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅比1～8月份扩大1.7个百分点；300个城市土地成交10.2亿平方米，同比下降30.1%，土地出让金13507亿元，同比减少22.7%。其中，住宅用地成交4.4亿平方米，同比大幅下降33.6%，出让金同比减少18.9%。

　　楼市下游端的销售回升并没有传到至上游端的土地市场，原因在于区域分化严重，占库存70%和在建工程67%的全国600多个三四线城市的楼市，其销售颓势仍无法改观，开发商整体处于“去杠杆”，占比较大的三四线城市已经成为开发商拿地的“禁区”，导致全国楼市整体呈现“房热地冷”、“销售热开发冷”的反常态势。

　　（二）一线城市土地市场：从“升温”到“”

　　但是，今年四季度，别是今年“3·30”新政以来，重点城市楼市销售热度不断提升。今年1～9月，50个代表城市住宅月均成交约2770万平方米，同比增长近30%，量创2010年以来同期的高水平。

　　因此，进入今年三季度以后，尽管全国楼市待售库存近3个月依旧在攀升，但50个重点城市楼市库存的出清周期已从上半年的14个月降至11.4个月，回到了9警戒线（12个月）以内。在这些城市，开发商已从“去库存”转向了“补库存”。上半年，一线城市土地市场整体处于下滑态势，但由于“3·30”新政后一线城市楼市快速回升（月均销售增长30%、房价快速攀升），从三季度开始，一线城市土地市场在全国率先反弹。

　　7月份，一线城市土地成交面积环比下降幅度收窄到个位数（－8%）；8月和9月份，一线城市住宅用地成交环比分别增长19.2%和44.9%，土地市场从“升温”到“”的态势明显。在楼市整体下行背景下，一线城市成为开发商的“‘安全岛”，众多开发商“抢食”一线城市土地蔚然成风。今年以来，全国80%的地诞生于一线城市。未来，一线城市人口和产业集聚优势不改，楼市需求和房价长期看好，加上房价和地价走势更加强调市场化，开发商“抢食”一线城市土地或将成为常态。

　　（三）二线城市将成为土地市场“主力军”

　　但与此同时，由于众多开发商“抢食”，一线城市土地市场“面粉”贵过“面包”也见怪不怪了；而且，一线城市开发条件和门槛越来越苛刻，比如配中小户型住房或保障房、配建政府公共或市政设施、旧城改造安置等等。近期，上海中止新江湾城土地出让，与当地政府要求增加中小户型住宅建设有关。因此，未来在一线城市拿地，要求开发商在成本控制、产品设计、营销等方面具有非常高的能力。

　　因此，一方面，开发商“抱团”拿地，规避在一线城市的未来风险；另一方面，开发商开始在二线城市寻找机构性机会。如果说，今年8月份之前土地市场机会属于一线城市，那么8月至9月份，二线城市土地市场可谓异军突起，推地或成交面积告别过去一直下滑的态势，出现了5%左右的环比增长，累计同比跌幅也从过去30%～40%收窄至20%以内，溢价率也从过去两年5%～10%提升到目前的18%（接近一线城市溢价率）。这意味着，开发商开始看重二线城市楼市发展的机会。

　　目前，二线城市月均土地成交面积在2500万～3000万平方米之间，占300个城市土地成交面积的40%～50%，已经成为未来土地市场的主力军。二线城市为开发商看好，主要源于下半年以来，二线城市楼市迅速崛起。产业升级、民间富庶的二线城市（杭州、南京、宁波和厦门等），物流交通枢纽、承接产业转移的区域城市（天津、武汉、郑州、合肥等），人口密集、返乡置业频繁的中西部区域城市（成都、重庆等），已经成为未来楼市发展的“增长”。今年1～9月，土地出让金同比增幅TOP10基本上都是这些城市。

　　（四）全国土地市场“弱复苏”态势确立

　　50多个二线城市楼市的体量远远大于4个一线城市。因此，即便三季度以来一线城市高位回调、三四线城市拖累全国“去库存”和开发商“加杠杆”，但二线城市“发力”推动全国楼市成交持续增长，并反馈到土地市场。今年三季度，300个城市土地成交同比下跌14.7%，较一二季度（－36.5%和－42%）明显收窄；三季度楼面地价同比增长30.4%，增速比一二季度（－6.8%和10.8%）明显扩大；土地溢价率在三季度达到18.6%，明显高于一二季度（－4.3%和3.7%），为近两年来单季度高，较去年同期提高10个百分点。

　　因此，即使三四线城市基本上成为开发商拿地的“禁区”，但一二线城市房屋交易和土地交易的量价权重明显上升，房地产市场发展空间未来将向人口和产业集聚的一二线城市，以及重点城市周边的少数三四线城市倾斜，三四线城市土地市场疲软不影响全国大局。由此，全国土地市场“弱复苏”的态势已经确立，四季度或将是全国土地市场的“底部”。