荆州2年5盘，别墅VS大平层巅峰PK

读书年代，相信有不少同龄人都被“上清华还是上北大”的问题困扰过，虽然多年以后，这个问题大约成梗的可能高过于成真，但没有什么好自嘲的，追求理想生活是人与生俱来的本能。

所以，房姐常常以此来安慰自己，荷包空不空不重要，不影响房姐在别墅和大平层之间苦苦纠结。

那么问题来了，近两年来，豪宅产品变着花样相继进入荆州楼市，以别墅和大平层为代表，各有所长各有所短，改善大户究竟该怎么选？

产品定位

别墅是上个世纪的舶来品，因为自带“洋气”，所以早期的别墅多少带着庄园、城堡情调。

又因为发展演变多年，独门独院的属性，和大多数依恋故土的成功人士的“院子情结”不谋而合，于是无论是建筑风格还是对标客户，基本上是古今中外通吃。

别墅讲究远离闹市，散落在城市周边不远，既可以享受一定程度的自然气候，驱车前往闹市又吃喝玩乐两不误，带有一些功成名就、解甲归隐的意味。

大平层是近几年才出现的一种产品，业内也称其为 “扁平化别墅”或“平墅”。

大平层的受众大都是离不开主城，离不开主城的资源配套及生活体验，经历过逃离向外部寻找的历程之后，有一批人又回到了城市当中。大平层作为一种高品质的产品，既具有别墅的尺度，又有很好的居住氛围，无疑深受这部分人的喜爱。

大平层通常位于市中心，与别墅的归园田居的心境则完全不同，对应着“商务精英”“行业巨鳄”之类的标签。

/网络图

地段选址

某种意义上说，别墅与大平层都属于“墅类”住宅，导致两者定义之间最大的不同，在于地段。

别墅对环境要求较高，往往远离闹市区，选址在拥有生态或稀缺资源的地段，如果没有，便会在别墅产品设计上下功夫，如曾经流行一时的徽派别墅群或合院。

大平层与别墅一脉相承，但在地段选择上则与别墅南辕北辙。如香港的天玺，上海的汤臣一品等，无不是把市中心“寸土寸金”的地段价值发挥到极致。

/网络图·汤臣一品

规划密度

和地段选址一样，别墅与大平层在规划上有着明显差异性。例如容积率。

别墅以低密度为噱头，形式有独栋、双拼、联排或是叠拼，同一单元/园区内，居住人数有限，故而楼间距、园林、配套人均占比较高，私密性、舒适度远超其他业态。在当前荆州市场上，别墅群的容积率通常控制在2.0以下。

大平层选址在市中心，单层独户，常为多层或高层建筑，容积率在2.0-5.0之间。不过单论大平层，单栋建筑的实际住户人数也不算是多，公共配套及居住体验，不能以高层经济指数作粗暴参照。

空间要求

别墅一般以“楼+院”的组合形式完成，部分项目还会自带地下室。内部空间通常宽敞舒适，方正通透，四面八方、向上向下都有相当强的延展性。

空间布局讲究动静分离，功能分区。但因是楼栋，房内存在步梯上下的关系，所以别墅的立体布局对老人小孩相对不利（当然如果有室内电梯，此不利点无视）。

大平层是将别墅的功能性进行了扁平化处理，使生活起居都在一个平面。一层一户，面积达150平方米以上，拥有完善功能区间，行动流线无阻碍。

但正因为开间、面积极大，故而大平层对层高要求较高，否则空间体验有限，空气流通性不佳。

大平层的层高一般是3米至3.5米之间。但是必须在3.6米以下，不然不只是算单层面积。

/网络图

生活体验

别墅在生活情景上，强调意境提升，对吃穿出行的体验相对薄弱，但对自我实现侧重明显。

放诸古今，与别墅捆绑的代名词实在数不胜数：身份、地位、雅致、格调、情怀。用品诗词的话来讲，这便是典型的寄情于物。

大平层则毫不掩饰自己“豪宅”的代名词，所谓无中心，不豪宅。

在生活体验方面，虽说对吃穿住行没有太大挑拣，但如果离生活资源、城市中心太远，大平层们也是食髓不知味，必要在居住空间与生活便捷两者间找到最佳结合点。

/网络图

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荆州早些年，别墅产品少量穿插在高档小区内部，未能形成特有物业。

仅有的几个别墅楼盘，08年的长久天地因规划问题从大众视野中淡出，14年的联投国际城云玺湾位于高新区，战线疲劳式拉长，15年碧桂园·山湖城远在荆门纪山，市场声音渐出……

在改善市场上行的今天，荆州的买方与卖方才算真正将关注点回归至这些豪宅产品上。

在如今荆州市场，地段、产品、格调等横纵标注的别墅与大平层产品有很多：

别墅有离主城不远，位居下一个发展风口的荆北的清能·学府花园；有情调满满 ，纳入大沙北版图，到哪都还算便利的海洋世界·海墅湾；还有旅游、自然景观资源爆棚的曲池东院等等。

大平层有人气代表、双湖资源加持的楚天都市·御湖一品，荆北新中心的楚天都市·信园。

/清能学府花园·别墅效果图

荆州的这些豪宅产品从过去“不食人间烟火”，慢慢向城市中心靠拢，显示出了落地荆州本土后的“人性化”，深受改善大户喜爱。

看完以上就会发现，别墅与大平层其实并不难选：看看卡上余额，喜欢哪个就选哪个岂不妙哉...