楼市政策影响土拍交易下滑，荆州住宅开发进入历史转折点！

先看一组供应数据：

2021年的数据统计到今年8月份，按金三银四，金九银十的楼市周期来看，下半年或还有一个供应小高峰，但对比2020年全年新增供应量，总体下滑几乎是板上钉钉的。

尤其是土拍市场，截止8月，荆州住宅开发土地仅拍出4宗，荆州3宗，沙北1宗，即便下半年开足马力，达到上半年同样的成交量，环比去年，降幅也达53%以上。

今年的土拍新增，等同于未来一两年的纯新供应量，土地成交下滑，意味着一两年内的纯新盘将断崖式减少。

有人说今年土拍交易下滑，意味着荆州楼市或将供不应求。房姐却以为，目前的土拍现象，实际是侧面反应了荆州楼市将来到一个历史转折点。

首先库存方面，截至2021年8月末，当前荆州整体库存（已拿预售）大约是19000多套，面积约190万平方米。手上有地，但按兵未动的大项目也比较多，如金源世纪城·文渊府、恒大绿洲、玖玺瑞园等。

单从库存来看，至少足够荆州去化两到三年，至于缺不缺房卖，那是两年后才需要考虑的事。

/金源世纪城·文渊府（21万方）

其次是荆州楼市的转折迹象。

往小的说，春江水暖鸭先知，土地市场成交锐减，本身就有房地产开发收紧的信号。

而往大方面说，最大可以往国家发展方针转向“第三次分配”的指令上靠，具体表现为从去年开始，央行给房企划出了“三道红线”，给银行设置了房地产贷款规模以及比例，在源头上给高杠杆的房企上了“紧箍咒”；

而后是“集中供地”政策落地，“住房不炒”，“腰斩学区房”，“收紧二手房交易”，甚至放风“房产税”等等，一系列政策颁布，可谓是明示房地产市场的改革在即。

从目前的大环境来看，不仅是荆州，全国的房企都在适应现在的新形势。

过去属于房地产的营销逻辑已经坍塌，拿地节奏放缓，除了是房企们以退求稳之外，大家多少更多是在观望、等待楼市新“样本”出炉。

至于这个“样本”是什么，行业内外都在摸索，不过把楼市往前追溯几年，包括在荆州，这个开发“样本”其实早就有了它的初代版本，只是沉寂多年或者声音较弱，没有被广泛注意。

荆州一共有四个限价房，楚天都市·惠园、房投·十方庵、奥林匹克花园，还有2020年成交的P(2020)022号地块，待启动的房投·春风里。

限价房，遵照的是“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式，在土地挂牌出让时就限定好房屋价格、建设标准和销售对象的一种特殊商品房。

政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

限价房价格通常高于经济适用房，低于商品房，是政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段。

这种调节功能，使得限价房游走在计划经济和市场经济的平衡木间，体量大了或是小了，都会对市场运转产生修正影响。同时，限价房有限定的销售对象，大批客群被门槛拦截，所以限价房的规模注定无法等同于市场商品房。

但从源头把控房价的思路是可以再做参考斟酌的，调控机制与市场定位搭配，创新出符合当下的大环境的项目模式也不是没可能。

很多人以为公租房带有一个“租”字，所以与销售绝缘。

首先，以公租房的定义来看，是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，的确是以“租”为主的特殊性住宅。

但公租房同时还具有“租售并举”的属性，即租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格对房屋进行购买。（购买后可以继承、抵押，不得出租、转让、赠予等市场交易。因特殊原因需转让的，由政府以购房价加利息回购，再作为公租房流转使用。）

/示意图

“租售并举”的概念提出来已经有很多年了，可调控性项目很难市场化推开，所以最终又落回了以“公”字来牵头。

在国外，以新加坡为例，住房体制层次分明，公共住房为主，私人住宅为辅，“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”并行。

从公共住房板块来看，组屋的价格是每平米约5000新币，家庭月均收入中位数是8666新币，按套均面积90平米计算，房价收入比是4.3，即一般居民家庭4.3年就可以购买一套组屋。

/示意图

荆州方面，公租房的租赁情况：截止到2018年，市住房保障中心表示，“东方玫瑰园小区、四机厂等处房源尚有一百多套房源可租让（视地段租金5-7元/㎡不等），市民可以按申报要求进行申报。”

而售出情况推进到哪里，暂不太清楚。

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从全国到地方，种种迹象表明，国家早已有意大力推广“租售并举”模式，但现实是，一个“租赁申报条件”就能将无数普通民众拦在申报表外，之后的租售并举更是难产于此。

不过此一时彼一时，在大环境重塑的今天，开放市场是否能突破性嫁接2.0版的“租售并举”模式，我们还可以静观其变。

中国目前调控性住房种类比较多，除了限价房、公租房，还有经济适用房、廉租房等等，它们都有一个共通点，那就是“计划调控”+“市场规律”两条路走。

它们效仿国外模式，或修改“面粉与面包”的底层逻辑，然而成也调控失也调控，市场的争议从来没有停止过。就像房姐在限价房的分析中所说，源头卡在什么水平，体量设多或是设少，对市场的影响程度，一举一动，环环相扣，总是透露着些许无奈。

时间还早，今年的土拍结果至少保证了两年后商品房“有房可售”，剩下来的就是由上至下共同探讨“新模式”的问题，希望市场尽早传来好消息，拨云见月！